// COMPARATIVA DE STARTUPS

Opendoor (2022 crisis) vs Properati

Opendoor (2022 crisis) fracasó en 2022 por Mal Timing. Properati fracasó en 2018 por Adquisición Fallida. Causas distintas, sectores distintos, épocas distintas — pero el mismo resultado en la simulación.

MÉTRICA	🔥 Opendoor (2022 crisis)	🔥 Properati
Sector	Proptech	Proptech
País	USA	Argentina
Fundada	2014	2012
Murió	2022	2018
Recaudó	$1.9B	$12M
Pico	$18B valuation	10 Latin American markets
Causa Principal	Mal Timing	Adquisición Fallida
% Flame	🔥 80%	🔥 75%

// POR QUÉ FRACASÓ CADA UNA

🔥 Opendoor (2022 crisis)

Mal Timing

Opendoor fue pionero en el iBuying — comprar casas directamente, hacer mejoras y revenderlas. El modelo requiere comprar barato y vender más caro en un mercado alcista. Cuando la Fed comenzó las subidas agresivas de tipos en 2022, los tipos hipotecarios se duplicaron del 3% al 6%+, los precios de las viviendas cayeron y Opendoor quedó atrapado con inventario comprado a precios máximos. El tercer trimestre de 2022 vio una pérdida neta de 928M$.

// LECCIÓN
El iBuying es una apuesta inmobiliaria apalancada. Cuando los tipos se duplican, la apuesta pierde por los dos lados: las casas que posees valen menos Y el grupo de compradores que pueden permitirse comprarlas se reduce.

🔥 Properati

Adquisición Fallida

Properati construyó un portal inmobiliario operando en 10 mercados latinoamericanos incluyendo Argentina, Chile, Colombia y Perú. OLX (Naspers) adquirió Properati en 2015. Tras la adquisición el equipo fundador se fue gradualmente, el desarrollo de producto fue absorbido en la plantilla global de OLX y se perdió la personalización del mercado local. Properati dejó de operar como producto independiente en 2018.

// LECCIÓN
Las plataformas regionales multi-mercado pierden su ventaja competitiva cuando son adquiridas por jugadores globales que aplican plantillas uniformes. El conocimiento local que hacía valiosa la plataforma no puede sobrevivir una plantilla global.

// EN LA SIMULACIÓN

Opendoor activa IBUYING_INVENTORY_RATE_TRAP — la simulación modela el iBuying como teniendo resistencia cero a las subidas rápidas de tipos cuando el inventario se mantiene a costes de adquisición de precio máximo.

Properati activa FOUNDER_DEPARTURE_POST_ACQUISITION — la simulación modela el tiempo promedio para que los equipos fundadores salgan tras la adquisición en 18 meses. La calidad del producto y la capacidad de respuesta al mercado local declinan proporcionalmente.

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