"La proptech Move-First recaudó $100M de First Round Capital, luego mató silenciosamente su producto iBuyer insignia cuando los tipos al alza hicieron imposible el modelo de inventario."
Orchard fue fundada en 2017 con una propuesta de "Muda Primero, Vende Después": Orchard ayudaría a los propietarios de viviendas a comprar su próxima casa antes de vender la actual, con Orchard proporcionando acceso al capital y asumiendo el riesgo de mantener la casa actual hasta venderla. La empresa recaudó más de $100M de First Round Capital y otros. Cuando la Reserva Federal comenzó a subir los tipos en marzo de 2022, los volúmenes de transacciones inmobiliarias de EE.UU. cayeron más del 30% en meses y el período de tenencia de inventario de Orchard se alargó dramáticamente. A finales de 2022, la empresa descontinuó silenciosamente su producto Move First insignia.
// Lección: Antes de construir cualquier modelo de proptech que requiera mantener inventario residencial como función central, pregunta: ¿cuál es nuestra capacidad máxima de tenencia de inventario en el entorno de tipos P95 de EE.UU.? Si la respuesta requiere recaudar capital cada 6 meses para mantener el inventario, el modelo es estructuralmente dependiente de una deuda perpetuamente barata.
Cualquier modelo de proptech que mantenga inventario inmobiliario residencial, independientemente de cómo el marketing enmarque la propuesta (iBuyer, Move First, intercambio, puente), está gestionando un fondo inmobiliario residencial sin cobertura. Cuando los tipos suben 500 puntos básicos, todos estos modelos fallan por la misma razón: el inventario que mantienen se deprecia más rápido de lo que pueden salir de él.
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El modelo Move First de Orchard era idéntico a un iBuyer en una dimensión crítica: mantenía bienes raíces residenciales en su balance en un entorno de tipos al alza. La diferenciación de marca de Opendoor y Zillow Offers no importaba cuando el riesgo subyacente era el mismo riesgo de inventario que también mató esos programas.